Dè dặt bơm vốn vào Bất Động Sản (*): Bài học từ “cục máu đông”

Như Báo Người Lao Động đã thông tin, dù các ngân hàng (NH) thương mại thắt chặt cho vay đầu tư bất động sản (BĐS) nhưng một số khách hàng cá nhân và doanh nghiệp (DN) cho biết vẫn có thể sử dụng vốn tín dụng để kinh doanh nhà đất. Do đó, nếu không kiểm soát tốt, khó tránh dòng vốn tín dụng đi chệch hướng như đã từng xảy ra cách đây hơn 10 năm.

Tiền vẫn đổ mạnh vào bất động sản

Theo số liệu gần nhất được NH Nhà nước công bố, đến cuối tháng 11-2021, tín dụng BĐS tăng khoảng 12% so với năm trước và tỉ trọng tín dụng BĐS chiếm khoảng 18%-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế. Dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS tính đến cuối năm 2021 xấp xỉ 700.000 tỉ đồng. Tỉ lệ dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh BĐS khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng.

Tại cuộc họp báo thường kỳ tháng 3-2022 của Chính phủ mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Công Thành nhận định trong 2 năm qua, dịch Covid-19 làm đứt gãy các chuỗi cung ứng trong nước và trên toàn cầu, ảnh hưởng nặng nề đến quá trình đầu tư, sản xuất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền đổ vào BĐS.

Giai đoạn năm 2020-2021 cũng là đầu chu kỳ mà nhiều địa phương, bộ, ngành triển khai xây dựng các quy hoạch. Do đó, một số nhà đầu tư nhân cơ hội này mua gom đất, phân lô bán nền, thậm chí không đúng các quy định pháp luật nhằm thu lợi bất hợp pháp. Nhiều nhà đầu tư cá nhân lẫn DN đều chọn lựa đổ vốn vào BĐS và các NH thương mại cũng tăng mạnh cho vay lĩnh vực này vì lãi suất quá hấp dẫn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng tác động từ các cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua làm xuất hiện những hành vi thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà, giá căn hộ tại TP HCM và nhiều địa phương; để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu hoặc nhằm đánh vống giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng…

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh giá BĐS được đẩy lên cao, càng đòi hỏi dòng vốn tín dụng chảy vào BĐS được kiểm soát chặt hơn, nếu không sẽ xảy ra những hệ lụy rất lớn. Chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển cho rằng hiện nay, đa số nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá sinh lời mà không quan tâm đến tính thanh khoản trên thị trường BĐS, khá giống giai đoạn 2011-2013. Thời điểm đó, dù không xảy ra “bong bóng” như ở các nước phát triển nhưng thị trường BĐS Việt Nam đã suy thoái suốt một thời gian dài do mất thanh khoản.

“Đợt “đóng băng” đó không chỉ khiến nhiều nhà đầu tư lớn bị thua lỗ nặng nề mà còn làm nhiều NH thương mại chao đảo, thậm chí một số NH đã được NH Nhà nước mua lại với giá 0 đồng. Hiện các NH thương mại có tỉ trọng dư nợ tín dụng BĐS lớn cũng có thể gặp khó khăn nếu thị trường này có dấu hiệu giảm thanh khoản. Tín dụng vào BĐS tăng liên tục trong giai đoạn 2015-2022 nên việc kiểm soát chặt là cần thiết” – TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Siết vốn tín dụng bất động sản ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ các dự án đang triển khai. Ảnh: TẤN THẠNH

Siết mạnh nhưng không làm đại trà

Dưới góc nhìn của DN, tổng giám đốc một công ty BĐS cho hay việc siết vốn tín dụng đổ vào lĩnh vực này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Thực tế, thời gian qua các DN đã phải xoay xở đủ hướng để tìm vốn triển khai dự án. DN dù có tài chính mạnh đến đâu cũng cần NH nhưng trong bối cảnh bị siết như hiện nay phải chuyển hướng tìm nguồn khác. Những DN có tài chính yếu hoặc DN nhỏ mở ra để triển khai dự án dạng phân lô bán nền, dự án trên giấy… sẽ rất khó khăn vì không xoay được vốn.

Phó tổng giám đốc một NH cổ phần có trụ sở chính ở TP HCM cho rằng những khu vực sốt đất, giá đất tăng nóng hoặc những dự án không có giấy tờ pháp lý đàng hoàng sẽ khó lòng tiếp cận vốn vay NH như trước. Bản thân các NH cũng rất sợ rủi ro pháp lý và rủi ro nợ xấu như trong quá khứ nên việc thẩm định dự án, thẩm định tài chính của DN BĐS phải làm rất chặt chẽ.

“Dù vậy, không có nghĩa là những người vay mua nhà để ở sẽ gặp khó. Các dự án đầu tư xây dựng chung cư, khu dân cư có pháp lý hoàn chỉnh, liên kết với NH thương mại để được cấp vốn vay rồi bán cho khách hàng vẫn được NH tiếp tục cho vay” – vị phó tổng NH này nói.

Lãnh đạo một số NH khác cho rằng BĐS là một trong những lĩnh vực của nền kinh tế nên việc NH cấp tín dụng là cần thiết nhưng cần bảo đảm tỉ lệ an toàn. Theo đó, các bộ phận của NH thương mại phải quản lý danh mục cho vay chặt chẽ để tránh biến tướng, tránh dòng vốn đi chênh lệch. Dù vậy, điều này không dễ trong bối cảnh mức sinh lời của BĐS cao, lãi suất cho vay cao và NH nếu chạy theo lợi nhuận sẽ dễ gây bất ổn, phát sinh hệ lụy.

Một số chuyên gia còn đề nghị kiểm soát cả dòng vốn tín dụng đổ vào nhà đất dưới hình thức NH thương mại đầu tư trái phiếu DN. Thống kê cho thấy trong năm 2021, các DN BĐS đã phát hành 214.440 tỉ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỉ USD, gấp ba lần so với năm 2020, trong đó gồm cả khách hàng mua trái phiếu là NH thương mại. Chưa hết, các chuyên gia cũng không ít lần cảnh báo việc DN thế chấp bằng trái phiếu để vay vốn tín dụng sẽ gây hệ lụy cho nền kinh tế.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, NH Nhà nước cũng có nhiều quy định liên quan việc kiểm soát tín dụng vào BĐS nhưng cần giám sát chặt và hiệu quả những hình thức cho vay khác nhau, kể cả việc mua bán trái phiếu DN, cho vay thông qua các lĩnh vực khác… Có như vậy, dòng vốn của NH mới chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, phục vụ cả nền kinh tế.

Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty CP Phú Đông (Phú Đông Group), nhìn nhận câu chuyện kiểm soát tín dụng vào BĐS hay siết phát hành trái phiếu DN đều nhằm lành mạnh hóa thị trường tài chính, BĐS – vốn là những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, không nên siết đại trà, đánh đồng tất
cả dự án, các DN đều không được vay NH hay không cho phát hành trái phiếu mà chỉ kiểm soát đối với các chủ đầu tư, các dự án không minh bạch, rủi ro, hay chủ đầu tư có động cơ không tốt, sử dụng vốn không đúng mục đích… Thay vào đó, những dự án tốt, chủ đầu tư tốt vẫn cho phát hành trái phiếu hay vay NH bình thường. Phú Đông Group vẫn đang được 4-5 NH hỗ trợ cho vay phát hành trái phiếu vì dự án hiện hữu, mục đích vay rõ ràng và có nguồn thu bảo đảm thanh toán.

Theo ông Phúc, hiện nay, ngoài kênh tín dụng từ NH và phát hành trái phiếu, các DN có quỹ đất nhưng chưa đủ điều kiện vay từ NH nên họ tận dụng nguồn vốn từ cổ đông (đối với DN đại chúng), đối tác chiến lược và khách hàng. Đây là những thỏa thuận dân sự, bên mua và bán chủ yếu là có lòng tin với nhau nhưng nhìn thấy tiềm năng trong tương lai nên họ bỏ tiền vào. Đây là kênh huy động khá phổ biến của các DN hiện nay trong bối cảnh nguồn vốn tín dụng bị siết khiến các dự án này gặp khó. 

^(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 5-4